Zakup ziemi dla obcokrajowców zawsze jest wyzwaniem. Zezwolenia, wymagania, decyzje… ekspertka ds nieruchomości Nataliia Novyk na zlecenie Fundacji Ukraina przyblizy migrantom proces zakupu działek rolnych i nieruchomości z ziemią w Polsce. Zapraszamy do lektury artykułu. 

 

Z roku na rok wzrasta liczba chętnych obcokrajowców, którzy noszą się z zamiarem zakupu nieruchomości. Proces nabycia nie jest skomplikowany, gdyż w zasadzie wystarczającym jest udokumentowanie źródła pochodzenia środków finansowych na ich nabycie oraz legalny pobyt, jak również wizyta u notariusza. O  ile wymarzona nieruchomość nie zawiera udziału w gruncie. 

 

Kupno mieszkania z drogą dojazdową

Jeżeli mieszkanie, dom, czy też siedlisko posiada udział w gruncie bądź też udział w drodze dojazdowej do mieszkania, czy też domu – sytuacja się komplikuje. Taka sytuacja zdarza się bardzo często w zabudowie wielomieszkaniowej – tak zwane bloki. Podczas gdy jedno mieszkanie usytuowane w bloku umiejscowionym na gruncie 500 metrów kwadratowych posiada przypisany udział w drodze dojazdowej bądź też udział w gruncie wspomnianej działce – niejednokrotnie oba czynniki. Nawet na udział sięgający 7/10000  m2 należy mieć stosowne zezwolenie od Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Aby uzyskać wspomniane zezwolenie należy spełnić szereg wymagań proceduralnych.

 

Kiedy wymagane jest zezwolenie MSWiA?

Zasadą nabywania nieruchomości przez cudzoziemców (osób fizycznych nieposiadających obywatelstwa polskiego) bądź też spółek cudzoziemców, pochodzących z kraju innego niż kraje Europejskiego Obszaru Gospodarczego jest konieczność uzyskania wspomnianego zezwolenia w formie decyzji administracyjnej. 

  Na podstawie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278) wydania zezwolenia wymaga zakup:

– nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej;

– gruntów rolnych i leśnych;

– nieruchomości gruntowych (zarówno zabudowanych budynkami, jak i nieruchomości niezabudowanych). 

 

Kto jest zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia na zakup nieruchomości?

Z konieczności starania się o takie zezwolenie, zwolnione są przedsiębiorstwa i osoby prywatne, które działają na terenie EOG (Europejskiego Obszaru Gospodarczego) lub obcokrajowcy, mając za cel kupić samodzielny lokal mieszkalny dla realizacji podstawowej potrzeby mieszkaniowej bądź garaż.

Przepisy przewidują również kilka innych możliwości zwolnienia z konieczności posiadania zezwolenia – dotyczą cudzoziemców, którzy w myśl omawianej ustawy zwolnieni są z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA:

– cudzoziemiec z zezwoleniem na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego, który mieszka w Polsce co najmniej pięć lat od uzyskania tych zezwoleń;

– cudzoziemiec w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszkający co najmniej 2 lata od uzyskanego zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta.

 

Wymogi co do kupowanej powierzchni

Należy wspomnieć o powierzchni nabywanej nieruchomości, która nie może przekraczać 0,5 ha. Nieruchomość ta może być kupowana na potrzeby mieszkaniowe i życiowe, lecz gdy jest działką rolną powyżej 0,5 ha należy uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolniczego.  Jednak przy zakupie w celu prowadzenia działalności gospodarczej powierzchnia może być większa i przekraczać 0,5 ha, chociaż wiąże się to z dodatkowym wymaganiem, mianowicie przedsiębiorca musi wykazać rzeczywistą potrzebę takiego, a nie innego areału. 

 

Przesłanki do wydania zezwolenia Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji 

Zezwolenie wydaje się, jeżeli spełnione zostaną dwie przesłanki. 

Po pierwsze nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może powodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie mogą się temu sprzeciwiać względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Krótko mówiąc, udowodnić, iż potencjalny nabywca nie posiada przeszłości kryminalnej.  

Po drugie, cudzoziemiec musi wykazać, że zachodzą okoliczności, potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

 

Wymogi co do złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości

Sam wniosek o wydanie zezwolenia, wraz z niezbędną dokumentacją i potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 1570 zł powinien trafić do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji drogą pocztową lub poprzez kancelarie. Do wniosku należy dołączyć wypis z gruntów, wyrys z map, umowę przedwstępną lub przyrzeczoną, prawo posiadania sprzedającego do nieruchomości, kopię dokumentów nabywcy w tym kopię kart pobytu oraz decyzji administracyjnych, udokumentowane źródło pochodzenia środków finansowych przez nabywcę, kopię deklaracji rocznych nabywcy a w przypadku małżeństwa – obu małżonków. 

Warto podkreślić, iż nie ma gotowego formularza wniosku. Natomiast na główniej stronie MSWiA została przedstawiona informacja, jakie elementy musi zawierać prawidłowo sporządzony wniosek oraz wskazany jest wykaz dokumentów potrzebnych dla otrzymania wymaganego zezwolenia. 

Ponadto MSWiA (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji) w każdej chwile może żądać przedstawienia innych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia sprawy. Jeśli wniosek zawierał braki, wnioskodawca zostanie wezwany do ich uzupełnienia. Termin na uzupełnienie braków formalnych wynosi 7 dni. Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem na język polski dokonanym przez tłumacza przysięgłego. 

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji po zakończeniu rozpatrywania wniosku prosi o opinię Ministra Obrony Narodowej, a także Agencję Bezpieczeństwa Wewnętrznego, a jeśli cudzoziemiec ma zamiar zakupić grunt rolny, także Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

 

Czas oczekiwania na rozpatrzenia wniosku oraz termin ważności otrzymanego zezwolenia

Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce zgodnie z kodeksem trwa nie dłużej niż dwa miesiące od dnia wszczęcia postępowania, jeżeli wraz z wnioskiem zostaną złożone wszystkie dokumenty wymagane przepisami prawa. Niestety w rzeczywistości postępowanie trwa znacznie dłużej, czasami okres oczekiwania wynosi do roku czasu, trzeba o tym pamiętać oraz uprzedzić sprzedającego. 

  Zezwolenie ważne jest przez 2 lata od dnia wydania oraz dotyczy konkretnej nieruchomości i może określać dodatkowe warunki jej nabycia.

 

Jeżeli Cudzoziemiec nie ma wybranej nieruchomości można się starać o wydanie promesy

Obcokrajowiec zamierzający nabyć nieruchomość w Polsce może ubiegać się również o wydanie przyrzeczenia zezwolenia – promesy. Promesa jest ważna przez rok od daty wydania i w tym okresie organ nie może odmówić wydania zezwolenia. Odmowa może nastąpić gdy zmieniły się okoliczności faktyczne danej sprawy. Opłata skarbowa za wydanie promesy wynosi 98,00 zł.

 

Kiedy decyzja wchodzi w życie?

Postępowanie administracyjne nie kończy się z dniem otrzymania decyzji, gdyż strona procesu (Cudzoziemiec) musi złożyć odpowiedni wniosek w formie papierowej o wydanie zaświadczenia administracyjnego. Do wniosku trzeba dołączyć potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej w kwocie 17 zł na rzecz Miasta Stołecznego Warszawy do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w celu potwierdzenia, iż decyzja jest ostateczna i prawomocna. Po otrzymaniu zaświadczenia można przystąpić do zawarcia aktu notarialnego. 

 

Co robić, jeżeli decyzja jest negatywna?

W razie otrzymania decyzji odmownej Cudzoziemiec może złożyć odwołanie do MSWiA w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji, jak również skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. 

W przypadku braku zgody na otrzymanie zezwolenia można wnioskować o zwrot opłaty za jego wydanie do prezydenta Warszawy. 

 

Czy zakup nieruchomości w Polsce jest podstawą do uzyskania polskiego obywatelstwa, czy otrzymania zezwolenia na pobyt w kraju? 

Otóż zawsze jest możliwość wpisania we wniosku o udzielenie zezwolenia na zamieszkania w uwagi na inne okoliczności uzasadniając to zakupem nieruchomości w Polsce, jednak w praktyce wojewodowie nie dają zgody na zamieszkania z uwagi na jej zakup tak jak to odbywa się w innych krajach UE, takich jak Malta, Bułgaria czy Cypr. Proceder ujawniony nazwany złotym paszportem daje możliwość ubiegania się o obywatelstwo w kraju, w którym zakupiło się nieruchomość – jednak tu należy wskazać że komisja europejska zabrała się za normowanie aktów prawnych związanych z nabywaniem obywatelstwa poprzez zakup inwestycyjny.

W zasadzie każdy obcokrajowiec nienależący do EOG (Europejskiego Obszaru Gospodarczego) musi uzyskać stosowne zezwolenie z MSWiA (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji). Aby uzyskać pomoc w przejściu procedury zakupu nieruchomości lub udziału w gruncie warto rozważyć skorzystanie z pomocy profesjonalistów, którzy pomogą w przejściu procedur oraz  podpowiedzą jak obejść pewne problemy z zakupem działając zgodnie z literą prawa.

 

Bądź w kontakcie z Fundacją Ukraina! 

Obserwujcie nas, aby być na bieżąco ze wszystkimi projektami i wydarzeniami Fundacji Ukraina! 

Facebook: https://www.facebook.com/CUKR.Wroclaw/ i https://www.facebook.com/fundacja.ukraina/.

Instagram: https://www.instagram.com/cukr.wroclaw/.    

YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCS9Afcq5gYybQwMTOvfeGXg

———

Artykuł powstał w ramach projektu reSTART, który współfinansowany jest z Programu Krajowego Funduszu Azylu, Migracji i Integracji oraz budżetu państwa. 

restart